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旺季未到广州写字楼租价上蹿

2019-06-13 11:34:42 | 来源: 生活

旺季未到 广州写字楼租价上蹿

图片来源:广州  眼看第三季度过去,广州写字楼的二手买卖及租赁市场行情有何新动态?据满堂红写字楼部总监刘星介绍,第三季度写字楼租赁市场的行情见涨,对比满堂红第二季度统计的相关数据,写字楼租赁价格整体升幅达7%。其中,越秀区写字楼的租赁价格升幅逼近21%,而价格攀升为明显的天河区则以27%的租金涨幅吸引更多的投资者关注。想知道更多二手写字楼的市况现状及后市分析,本期话题不容错过。  投资建议:  全方位考量 找行家帮忙可降低风险  朱良邑认为,对打算投资写字楼的买家,首先要清楚自己的预算,继而要了解板块的情况,对初次入市的投资者,购买传统成熟商圈的写字楼风险会较低,要了解该写字楼的物业管理素质、空置率等情况,对初次投资的买家,多与中介交流,了解一定的市场情况后再出手。  对于初出茅庐投资写字楼的买家而言,刘星则认为要从以下几方面综合考量一栋写字楼的投资价值。首先是要了解时下市场供应量,尤其要针对锁定区域,搜集相关数据信息。其次要翻查所选写字楼的历史成交记录,如果该写字楼未曾成交,则要转向考量周边区域的写字楼租售数据。此外,对于周边拍卖地价也要有所了解,“地价走势很大程度上能反映该板块的升值空间。”当然,要购入商用单位,还得与该物业所在板块的商业发展前景相结合。他提醒买家,不可以仅从广告或是个别报道中单独看待一栋写字楼的投资前景,而应当多搜集、多综合分析方能减低投资风险。  市况一览:  回报率均在4%以上 小面积写字楼多人买  据合富置业星汇商业部主管朱良邑介绍,在住宅“限购”、商铺价格的飙升影响下,很多人会转买写字楼,以前写字楼都以租赁为主,但近段时间购买的人明显增多,写字楼受关注度越来越高,特别是在成熟商圈中的二手写字楼更受青睐。现时写字楼租金回报率基本在4%以上,部分地段好、管理好的写字楼回报率会更高。以珠江新城为例,写字楼的价格必然还有上升的空间。而一些新兴商圈,如琶洲板块,写字楼的价格相信还会上涨,但价格的上扬要随着板块的发展而上升,并不会在短时间内大幅上升。  据业内人士透露,三季度的主流客户仍以购买200~500平方米的小面积写字楼单位的群体为主。中原地产工商铺高级营业经理刘伟伦表示,持有小面积写字楼单位的业主,眼看租售行情上涨,自然不愿意轻易放盘。小面积写字楼单位盘源减少,但市场上的投资客数量却有增无减,因此导致部分区域的小面积写字楼单位行情紧俏,“甚至有不少买家愿意以高于市场价的预算购入合心意的写字楼单位,但无奈市场供给不足。”  刘星也指出,正是因为二手写字楼的买卖价格水涨船高,这也令许多业主,尤其手上的写字楼租约是年底到期的这部分业主,更有涨租金的底气。  租赁新情况:  自用成本较低 “分装空调”写字楼更受追捧  据刘伟伦透露,虽然本季度租赁行情畅旺,但真正的写字楼租赁高峰期应在年底至明年年初。参照往年数据与市场经验,经营情况较好的企业多半会选择在年底寻找更好、更大的写字楼单位,用以来年的业务扩张。  刘伟伦预计,今年年底写字楼租价仍会继续上升,第四季度会比第三季度有近10%的租金升幅。业内人士提醒,在写字楼租赁旺季,由于市场供求关系发生变动,过快增长的租金包含着非理性因素,自用租客应趁市场货量充足时,及时挑选合适的租盘。  与业内人士闲谈时得知,对写字楼租客而言,特别是中小型民营企业的老板,他们总是想租到一间“既有面子,又能省钱”的写字楼。刘星说,从今年年初开始,市场上多了不少租客求租300平方米以内的小面积写字楼单位,而在这部分客源中,寻找配备“分装空调”的写字楼的租客较往年同期有所增多。“以珠江新城为例,如津滨、汇美等写字楼均为可‘分装空调’的物业,这对于不少看重自营成本的老板而言,颇具吸引力。”  刘星指出,这类可分装空调的写字楼是在近两三年才兴起的,与传统配备中央空调的写字楼物业相比,可分装空调的写字楼能让租户可以不受其他租户的用电影响,拥有更加宽松自由的上下班时间,“这对于节约自营成本而言,很有帮助。”但由于这部分写字楼的货量不多,因此只要有业主放出单位租赁,立马会有租客上门。  买卖新亮点:  小户型涨幅 二手写字楼税费吓退买家  据朱良邑介绍,广州传统的写字楼商圈主要包括珠江新城、天河体育中心及环市东板块,现时珠江新城写字楼二手均价基本在28000~32000元/m2左右,天河体育中心板块写字楼二手价为22000~28000元/m2左右,环市东板块的写字楼二手价约18000~25000元/m2左右,这些价钱对比上一季度基本都有5%左右的升幅。除整体行价上涨,投资者的群体结构也发生了变化。据刘伟伦透露,今年合富置业接触的置业二手写字楼的客户中,从住宅投资转向写字楼投资的客户增长20%~30%,就整体客户情况而言,约60%的客户为自用型买家,投资型买家占40%。  多位业内人士则表示,本季度广州写字楼二手交易价上涨快的当属小面积写字楼。据刘星介绍,虽然小面积写字楼交投比较火热,但由于货量较为零散,因此没有特别突出的投资区域。他强调,虽然今年写字楼二手市场较往年已有明显的畅旺好转,但与众多一手项目货量消化速度相比,二手写字楼仍是“小巫见大巫”。据满堂红相关数据显示,投资二手写字楼的客户仅占市场约20%。  “这与二手写字楼交易税费较重有着直接联系。”刘星指出,客户选择二手写字楼作为投资,多半是看中二手写字楼无需等待较长的交楼时间,“直接盘下即可赚钱”。但市场上的投资者,尤其新进场投资的客户,对于税费成本非常敏感,加之二手交易中涉及的程序及手续较多,其中若碰上不良中介或是业主,分分钟会让自己误入圈套。因此,不熟悉写字楼交易的买家宁可多等候一段时间,也不愿意为赚钱而冒险。这也导致二手写字楼市场行情与一手项目长期留有差距。( 王雯倩)

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